Baugenehmigungsverfahren

Betrifft das Vorhaben einen Sonderbau, ist ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. Betrifft das Vorhaben keine Errichtung oder Änderung eines Sonderbaues, ist ein sog. „vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren“ mit beschränktem Prüfungskatalog durchzuführen.

Sonderbauten gem. Art. 2 Abs. 4 Bayerische Bauordnung

1. Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel von mehr als 22 m),
2. bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m,
3. Gebäude mit mehr als 1 600 m2 Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen,
4. Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 800 m2 haben,
5. Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln mehr als 400 m2 haben,
6. Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind,
7. Versammlungsstätten
   1. mit Versammlungsräumen, die insgesamt mehr als 200 Besucher fassen, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben,
   2. im Freien mit Szenenflächen sowie Freisportanlagen jeweils mit Tribünen, die keine fliegenden Bauten sind und insgesamt mehr als 1 000 Besucher fassen,
8. Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen in Gebäuden oder mehr als 1 000 Gastplätzen im Freien, Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Betten und Spielhallen mit mehr als 150 m2,
9. Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten
   1. einzeln für mehr als sechs Personen bestimmt sind,
   2. für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind oder
   3. einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind,
10. Krankenhäuser,
11. sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime,
12. Tageseinrichtungen für Kinder, Menschen mit Behinderung und alte Menschen, in denen mehr als zehn Personen betreut werden,
13. Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen,
14. Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug,
15. Camping- und Wochenendplätze,
16. Freizeit- und Vergnügungsparks,
17. fliegende Bauten, soweit sie einer Ausführungsgenehmigung bedürfen, sowie Fahrgeschäfte, die keine fliegenden Bauten und nicht verfahrensfrei sind,
18. Regale mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 7,50 m,
19. bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang mit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist,
20. Anlagen und Räume, die in den Nrn. 1 bis 19 nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind, ausgenommen Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Art. 59 Bayerische Bauordnung)
In diesem Verfahren werden nur bestimmte Bereiche geprüft:

• Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit,
• Einhaltung der Abstandsflächen
• Übereinstimmung mit sonstigen örtlichen Bauvorschriften (z. B. Stellplatzsatzung einer Gemeinde)
• Prüfung von beantragten Abweichungen vom Bauordnungsrecht (z. B. von Abstandsflächen oder von Brandschutzvorschriften)
• Anforderungen aus anderen Rechtsbereichen (z. B. Beteiligung der Fachstelle Immissionsschutz, Denkmalschutz, Naturschutz)

Die Einhaltung sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften liegt in der Verantwortung des Bauherrn und dessen Entwurfsverfassers. Eine Ablehnung, wenn das Vorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die in diesem Verfahren nicht zu prüfen sind, bleibt dennoch vorbehalten.

Baugenehmigungsverfahren (Art. 60 Bayerische Bauordnung)
Im Baugenehmigungsverfahren werden zusätzlich sämtliche Anforderungen, welche sich aus der Bayerischen Bauordnung ergeben, geprüft.
Dies beinhaltet unter anderem:

• Anforderungen des barrierefreien Bauens
• Anforderungen an Aufenthaltsräume
• Errichtung von Kinderspielplätzen
• Prüfung Brandschutz und Standsicherheit

Um einen Bauantrag zu stellen, sind die in unserer Übersicht „grundsätzlich notwendige Unterlagen bei Einreichen eines Bauantrags“ genannten Formulare und Unterlagen erforderlich.

Ein Antrag kann sowohl digital, als auch in Papierform eingereicht werden.

Der Planvorlageberechtigte ist für die Brauchbarkeit und Vollständigkeit der Bauvorlagen verantwortlich.

Uneingeschränkt bauvorlageberechtigt ist, wer

• die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen darf, oder
• in die von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau geführte Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen ist; vergleichbare Eintragungen anderer Länder gelten auch im Freistaat Bayern.

Über eine eingeschränkte Bauvorlageberechtigung verfügen:

• Angehörige der Fachrichtungen Architektur, Hochbau oder Bauingenieurwesen, die nach dem Ingenieurgesetz die Berufsbezeichnung „Ingenieurin“ oder „Ingenieur“ führen dürfen
• staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik
• Handwerksmeister des Maurer- und Betonbauer- sowie des Zimmererfachs

Für folgende Bauvorhaben ist eine eingeschränkte Bauvorlageberechtigung ausreichend:

1. freistehende oder nur einseitig angebaute oder anbaubare Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit nicht mehr als drei Wohnungen,
2. eingeschossige gewerblich genutzte Gebäude mit freien Stützweiten von nicht mehr als 12 m und nicht mehr als 250 m2,
3. land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude,
4. Kleingaragen im Sinn der Rechtsverordnung nach Art. 80 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3,
5. einfache Änderungen von sonstigen Gebäuden.

Für Bauanträge, welche keine Gebäude betreffen, ist keine Bauvorlageberechtigung erforderlich, aber eine Qualifizierung im Fachbereich der jeweiligen Anlage (z.Bsp. Elektroingenieur für die Errichtung einer Solaranlage).

Wir weisen vorsorglich daraufhin, dass die vorsätzliche oder fahrlässige Vorlage von unrichtigen Angaben, Plänen oder Unterlagen um einen nach der BayBO vorgesehenen Verwaltungsakt zu erwirken (z. B. Baugenehmigung) oder zu verhindern nach Art. 79 Abs. 2 Nr. 1 BayBO den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllt und mit einer Geldbuße von bis zu 500.000 € belegt werden kann.

Den Eigentümern der benachbarten Grundstücke sind ein Lageplan und die Bauzeichnungen zur Zustimmung vorzulegen. Diese können dem Bauvorhaben durch Unterschrift zustimmen. Durch Zustimmung zum Bauvorhaben verzichtet der benachbarte Eigentümer auf seine Möglichkeit, einen Rechtsbehelf gegen die Baugenehmigung zu erheben.

Der Antragsteller trägt die Verantwortung, dass sämtliche benachbarte Eigentümer beteiligt wurden. Eine Prüfung der Vollständigkeit durch die untere Bauaufsichtsbehörde erfolgt nicht.

Die Daten der benachbarten Eigentümer und ob dem Vorhaben zugestimmt wurde, sind im Onlineassistenten bzw. Bauantragsformular anzugeben. Eine Einreichung der Unterschriften mit dem Bauantrag ist nicht erforderlich. Mit Aufforderung der Bauaufsichtsbehörde sind diese jedoch nachzuweisen.

Hat ein Nachbar dem Vorhaben nicht zugestimmt, wird ihm eine Ausfertigung der Baugenehmigung zugestellt. Sollten dem Bauvorhaben mehr als 20 Personen nicht zugestimmt haben, kann die Zustellung der Ausfertigung der Baugenehmigung durch eine öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt ersetzt werden.

Die Zustimmung zum Bauvorhaben kann durch den Nachbarn nur vor Eingang des Bauantrages gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde widerrufen werden.

Die Gemeinde, in deren Gemeindebereich das Bauvorhaben geplant ist, muss ihr Einverständnis zum Vorhaben erteilen. Die Gemeinde erhält nach Antragseingang unverzüglich die Bauantragsunterlagen zur Verfügung gestellt und hat die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten eine Stellungnahme abzugeben.

Die Entscheidung, ob das gemeindliche Einvernehmen erteilt wird, trifft die Gemeinde in öffentlicher Sitzung.

Ob eine Bauantrag in der nächsten Sitzung behandelt werden kann, ist abhängig davon, ob der Antrag vor Ladung zur Sitzung bei der Gemeinde eingeht. Bitte berücksichtigten Sie hier, dass die Erfassung und Weiterleitung eines Antrages bis zu zwei Wochen in Anspruch nehmen kann.

Die Genehmigungsfiktion ersetzt mit Ablauf einer bestimmten Frist die förmliche Entscheidung der unteren Bauaufsichtsbehörde über einen Bauantrag. Mit Eintritt der Fiktion gilt der Antrag als genehmigt.

Die Bayerische Bauordnung sieht den Eintritt einer Genehmigungsfiktion unter folgenden Voraussetzungen vor:

• Antragsgegenstand ist
  • die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes, das ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dient, oder
  • eine Nutzungsänderung, durch die Wohnraum geschaffen werden soll
• der Antrag ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu behandeln
• bis drei Wochen nach Eingang der Stellungnahme der Gemeinde ist keine Nachforderung von fehlenden Unterlagen erfolgt
• über den Antrag wurde nicht förmlich innerhalb von drei Monaten nach Ende der Nachforderungsfrist entschieden

Der Bauherr kann auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion verzichten. Dies kann sinnvoll sein, wenn Unterlagen nach Ablauf der Nachforderungsfrist nachgefordert werden, da in diesem Fall keine Verlängerung von Nachforderungsfristen gewährt werden kann.

Weiterhin ist vor Eintritt einer Genehmigungsfiktion eine Verlängerung der Frist durch die untere Bauaufsichtsbehörde möglich, wenn dies aufgrund der Schwierigkeit des Antrages erforderlich ist.

Nach Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens erhält der Bauherr die Entscheidung über seinen Bauantrag in Form eines förmlichen Bescheides zugestellt.

Bitte beachten Sie, dass die Antragsunterlagen nicht zurückgeschickt werden. Sollten Sie diese benötigen, empfehlen wir, dass vor Einreichung des Antrages Kopien angefertigt werden.

Digitales Baugenehmigungsverfahren
Sie erhalten eine Ausfertigung der Baugenehmigung mit sämtlichen Bestandteilen (z. B. Betriebsbeschreibung, Kostenrechnung) sowie die Bauzeichnungen in verkleinerter Form (DIN A3) per Zustellung durch Postzustellungsurkunde. Gleichzeit werden Ihnen die Bauzeichnungen digital zur Verfügung gestellt.

Bauantrag in Papierform
Sie erhalten eine Ausfertigung der Baugenehmigung mit sämtlichen Bestandteilen (z. B. Betriebsbeschreibung, Kostenrechnung) sowie die Bauzeichnungen in Originalgröße.

Informationen hierzu finden Sie auf unserer Seite:

Ist ein Bauantrag eingereicht, kann der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Baugenehmigung gestattet werden.